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Donnez une 2ème vie à votre Robien

mis à jour le 09/03/2016

Utilisation des déficits fonciers reportables.

Vous avez aimé votre Robien, votre Borloo, ou votre Scellier ? Vous allez l’adorer !

Votre investissement Robien ou Borloo dispose de certains avantages. Le premier d’entre eux : les économies d’impôts proviennent du déficit foncier généré. Elles sont donc hors « plafonnement des niches fiscales » (sauf cas particulier).

Vous avez d’ailleurs peut-être généré un stock important de ces déficits fonciers reportables. Ces déficits ont une vraie valeur. Mais attention, ils ont une durée de vie limitée à 10 ans. Au-delà, ils sont perdus si vous ne les avez pas utilisés.

Vérifiez leur montant.

Chaque année, je constate que nombre de déclarations 2044 sont erronées. Le stock de déficits fonciers est souvent farfelu. Aussi, le premier travail à faire est bien entendu de recalculer ce stock.

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont généralement les solutions les plus simples à mettre en œuvre. Elles ont un immense avantage par rapport à l’immobilier en direct : vous ajustez le montant investi en fonction du besoin, vous pouvez éventuellement n’acquérir que de l’usufruit temporaire.

Ces parts de SCPI ont un rendement net plutôt élevé (souvent proche de 5%). Grâce aux déficits fonciers accumulés, leur rendement brut devient un rendement net, sans CSG ni Impôt sur le revenu. Pas mal pour un placement généralement considéré comme étant à faible risque. Encore faut-il choisir correctement lesdites parts de SCPI. Et là comme ailleurs, le diable se cache dans les détails. Parts de SCPI en pleine propiété, avec ou sans emprunt, ou parts de SCPI en usufruit seulement, pour une durée de 7 à 17 ans, le choix mérite quelques calculs !

Changement de nature du bien

Dans certains cas, vous avez avantage à transformer votre Robien en loueur meublé. Il faut bien entendu que le marché soit compatible.

  • Transformation pure et simple
    Solution simple, adaptée aux cas dans lesquels les optimisations annexes ne sont pas recherchées. Il vous faudra choisir entre régime micro et amortissement. Ce deuxième cas, avec l’aide d’un expert comptable (comptez environ 150 € par an), sera en général le plus rentable.
  • Cession ou apport à une SARL
    Plus sophistiquée, cette solution apporte aussi des avantages complémentaires. Elle vous permet par exemple de préparer la transmission de votre patrimoine, de retrouver une marge de manœuvre en matière de trésorerie en changeant de prêt. Les choix fiscaux seront déterminants. Ils dépendront aussi de vos objectifs, en particulier si vous prévoyez de développer cette activité de loueur en meublé.

 

Quelle que soit la solution retenue, votre Robien va vivre une deuxième vie aux ressources insoupçonnées. Vous allez adorer !

Pour en savoir plus